长租公寓的新寒冬：青客们再闯鬼门关

2020年春节，本该是众多行业期盼能拉动一波经济回暖的春天，不曾想却成了一次黑天鹅事件。“在家躺着为社会做贡献”、“宅在家里就是做贡献”氛围之下，酒店、餐饮、电影行业首先就遭遇负面影响，随着疫情时间线的拉长，租赁市场也难独善其身。

为了应对疫情影响，多个长租公寓平台推出相关的租金减免或其他优惠措施。但一些长租公寓平台的举措在网上引发不少争议，如：蛋壳单方面强制降租引发房东不满、青客免租举措被指促销捆绑疫情、自如更是被指借疫情坐地起价等等。没有能够等到开春返乡潮租房高峰期的长租公寓行业，在疫情与争议中夹道求生。

其实，长租公寓的寒冬早在2019年已经开始蔓延。在自如、蛋壳等行业巨头重压之下，2019年11月5日流血上市的“国内长租公寓第一股”青客，并没有能够借着机会扭转乾坤，青客上市仅10交易日内破发，给原本处于长夜中的长租公寓行业又蒙上了一层阴影。

2020年1月6日，青客公布上市后首份财报，青客在2019年第四季度实现营收为人民币3.358亿元，和上年同期相比增长13.1%；归属于公司的净亏损为人民币1.251亿元，和上年同期对比，下降29%；调整后EBITDA（非美国通用会计准则）为人民币负3140万元，和上年同期相比减少46.9%。

青客这一份算不上出色的财报，让资本市场对难以盈利的长租公寓行业更是退步三舍。在青客第四季度财报发布之后，1月7日美股收盘后，青客股价为11.48美元/股，相比最高点时报价20.44美元/股下跌将近五成。而三年时间之内青客将近亏损人民币11亿元巨坑，也是其不得不直面的难题。

烧钱不止、回报周期长、重资产等都是青客不能盈利的原因。在仍没有解决这些难题时，实现盈利只是青客遥远的梦想，而在经济寒冬中又出现疫情这一重击，如何争取资本市场的心已经成为了一场生死时速的竞赛。

烤架上的长租公寓

“我还活着！”这是2019年11月5日青客在纳斯达克完成上市之后，其创始人兼CEO金光杰回国之后见到同行说的第一句话。

活着，已经成为众多深陷亏损泥沼里长租公寓平台的目标，这与长租公寓行业仍然处于快速发展期成为明显反差。根据艾媒咨询的数据，2018年国内租赁市场房屋面积已经达到67.3亿平方米，而预计在2022年租赁面积将会达到80.6亿平方米；还有2018年中国租赁市场租赁人口已有2.1亿人，预计在2022年将会达到2.4亿人。

Fastdata极数的调查显示，在近三年的时间里****住房租赁授信突破1.2万亿元，企业住房租赁类ABS债券发行超过1370亿元，在2019年前十个月以来创投资金对于长租公寓的融资将近120亿元。

同时，国内年轻人对于租赁观念的改变也在促进着租赁市场的发展，长租公寓的主体受众即白领群体，其中认为可以接受一辈子租房观念的占比达到43%。

只是，在长租公寓看似一片光明前景的情况之下，长租公寓从2017年“国内住房租赁市场元年”到2019年，不过两年时间便开始处处暴雷。

“长租公寓爆仓，一定比***暴雷更厉害。”原我爱我家副总裁胡景晖2018年在媒体发布会上一语成谶。

高进低出一直是长租公寓存在的痛点，为了抢占市场规模，扩大自身房源，众多长租公寓平台不惜以高出市场价的20%-40%来进行房源收购，从而导致成本上升，房租暴涨。在这种情形之下，资金链便成为长租公寓平台的命门，一旦资金链出现断裂，长租公寓平台便开始出现问题。

根据相关公开信息统计，在2019年因经营不善导致资金链断裂的长租公寓平台达到53家，当中倒闭跑路共有45家，被收购的有4家，拖欠未付房租的有4家。

“青客的上市让我们整个行业打了鸡血。”新派公寓CEO王戈宏说。2019年年底在长租公寓行业一片惨淡中上市的青客，让许多从业者松了一口气。而在2020年春节过后的租房高峰期更是给了长租公寓行业一点盼头，但是疫情的出现将市场回暖的可能性几乎打散。

一方面，作为“国内长租公寓第一股”，青客并没有在上市之后顺利上岸，仍在亏损的泥沼中挣扎。 青客2020年1月6日发布的最新财报数据显示，在2019年财年青客净收入为人民币12.33亿元，和上一财年相比增长38.6%；营业成本和费用为人民币16.821亿元，和上一财年相比增长27.8%；净亏损为人民币4.98亿元，同上一财年相比仅仅减少0.3%。

另一方面，疫情使复工周期变长，灵活的在家办公让流动人口返程延迟、分散，从而对租赁的需求也有所下降。 新增客源、房源的减少使长租公寓企业收入降低，同时一如既往的高成本让其步履维艰。贝壳研究院的数据显示，2020年1月，18个重点城市住房租赁总成交量环比下降达到40.99%，相比2019年2月春节时期下跌18.21%；新增客源与房源总数环比减少42.64%、48.28%。

长租公寓行业长时间处在亏损的烤架之上，现在又增添了一把疫情的大火，让长租公寓行业备受煎熬。其中，因上市而备受瞩目的青客也并不能隔岸观火，上市之后青客要对面问题同样接连不断。

IPO也补不了钱袋子

“长租公寓第一股”的名头花落谁家的争论由来已久，当目光聚焦在行业巨头自如和蛋壳之上的时候，却被排行第三的青客悄无声息拿下。但是青客CEO金光杰的上市梦并不那么圆满，流血上市并没能让青客吹响胜利的号角。

青客早先号称上市募资规模达到1亿美元，但是在青客实际上市时其募资额仅为4590万美元，和原先相比近乎腰斩一半。而且青客17.00美元的发行价仅仅维持了7个交易日便跌破，在2019年12月13日时，甚至徘徊在9.8美元左右。

尽管上市打通了融资的渠道，但青客创始人兼CEO金光杰还是感叹过，赴美上市对于青客来说并不轻松，“在纳斯达克IPO，心情是很复杂的，有一个字我可以用来形容的，就是‘贵’，贵到什么程度？打个比方，美国一家公寓品牌在纳斯达克上市花了差不多五年的收入，这个是巨贵无比的一个成本。”

匆忙上市背后是青客“资不抵债”的窘境。根据青客招股书透露的信息截止至2019年6月底，青客总资产为20.35亿元，总负债则达到27.03亿元，资产负债率高达132.83%。面对钱袋子越漏越大的重压，青客只能寻求上市来缓解资金危机。

在青客的招股书中，营收的高速增长是其最为亮眼的地方。2017年青客总营收达到5.22亿元，2018年为8.89亿元，同比增长超过70%。在青客2019年第四季度的财报中，2019年财年的净收入达到12.33亿元，同比增长为38.6%。

但是对于青客来说高亏损也同样如影随影，2017年青客的亏损为2.45亿元，2018年为4.99亿元，2019年则为4.98亿元，和上年同比仅仅减少0.3%。

（编辑：ASP站长网）