长租公寓的新寒冬：青客们再闯鬼门关(3)

除了高增长摆脱不了高亏损的同时，青客扩张速度减慢也是明显的问题。从拿房模式来看青客属于分散式公寓运营商，即从多个房东收房，改造成多个单间租给房客，从中赚取租金差。而青客能成为全国性企业最重要的一点，就是其初期房源数量的快速扩张，从2012年底到2018年底，青客房源数量从900多间达到9.12万间，复合年增率为114%。

青客创始人兼CEO金光杰曾经表示过，公寓数量达到12万间青客才有可能实现盈利。但是在2020年1月6日发布的最新财报数据显示，青客的房源数量为9.96万间，和上年同期的9.65万间相比，增长微乎其微，离12万间房源目标还相距甚远。

青客钱袋子的漏洞难补，再加上不知道什么时候才能实现的盈利目标，让青客看起来并不那么坚固。而青客的速度之所以从初期快速扩张到现在的减缓，除了长租公寓行业从野蛮回归理性的间接因素之外，更重要的还是长租公寓行业赖以续命的租金贷受到了遏制。

续命租金贷受阻

2018年2月获得千万级融资的杭州长租公寓鼎家，在同年8月份宣告“爆仓”，称因为经营不善的缘故导致资金链断裂，停止继续运营。鼎家的爆仓带来的直接后果就是约有4000户租客的受损，涉及的网贷平台达到六家，这件事让租金贷浮出了水面。

“租金贷”即租客在与长租公寓平台签约的同时，还与金融机构签订贷款合同。金融机构为签约的租客代付全年租房费用，租客则按月对金融机构偿还贷款。但是大多数的长租公寓平台在与租客签约时并不会明确告知租金贷的相关事宜，租客知之甚少。

由于长租公寓平台和房东的支付存在着时间差，长租公寓平台通常会将金融机构支付的租金拿去抢占市场或者做投资其他项目。这样一来长租公寓平台资金就存在着流转的余地，但是只要长租公寓平台出现投资不慎，因资金链出现问题而倒闭，一房东不能收到租金势必会将房收回，那么此时租客要面对的不仅仅是无房可住的情况而且还要背负金融机构的分期贷款。

租金贷是众多长租公寓出现暴雷的情况背后重要原因之一，为了杜绝长租公寓行业的乱象，相关部门对于长租公寓平台做出了租金贷款不得超过租金收入30%、不得诱导租客签约租金贷等要求。

租金贷对于长租公寓平台来说无疑是一把悬在头上的利刃。 在青客的招股书里显示，截至2019年6月30日，青客已经与11家金融机构达成合作，为分期租赁贷款提供融资，青客租出的65.2%房源租金是由分期租赁贷款支付的。截至2019年6月30日，与青客合作的第一大和第二大金融机构在未偿还租赁贷款总额中占比50.5%与29.5%。

对于租金贷监管政策的加强，无疑会让青客的现金流和金融高杠杆下的租金受到影响。在青客2020年1月6日发布的最新财报数据显示，青客的净收入为人民币3.35亿元，其中租赁服务的收入就达到了人民币2.96亿元，占比高达88.35%。

在尚未找到其他高增长的收入来源时，失去了租金贷这一支柱，青客盈利和跑马圈地都成了挑战，而青客其他的漏洞，也使其在漫长的低迷期中破绽百出。

二房东屋漏难补

作为租客与房东之间的二房东，如何实现可持续的盈利是众多长租公寓平台的难题。而在青客自身内部问题越发明显的情况下，旧疾难去让青客的步伐越来越沉重。

1.装修大坑难出

SOHO中国董事长潘石屹曾经表明，“长租公寓的回报率最高不超过1%，租房的价格再翻一番还是亏本的，赚钱的事情去做，不赚钱的事情别去做。别跟好多创业者一样，以烧钱为荣，这是一条不归路。”

二房东租房的差价难赚，一是疯狂的抬价收房源，二是二房东面临的装修大坑难出。“你可以住的更好一点。”是一则自如广为流传的广告语，装修的舒适与完整是长租公寓平台的卖点之一，所以对于租房的再装修方面是长租公寓平台支出的大头。

从青客的招股书中可以得知，截至2019年上半年，青客的可租出单位为96854间，每间的平均月租为1149元，租金价差为25%。从以上数据可以得知，青客每间房每月的差价为287元，期间每间房的装修成本为1.47万元，也就是说需要4-5年青客才能回收装修成本，而这当中还不包括期间的管理费用等。

除了高装修成本之外，青客要面对的还有一个公寓装修合规性问题。

为了快速回收成本，长租公寓平台在拿到房源之后，会将房源迅速推向租客，因为房源的置空时间越长，二房东的损失就越大。金光杰曾表示过，长租公寓平台的资金问题出现除了市场行情不乐观之外，还有就是空置率过高。

这种情况之下，往往会出现公寓装修不合格的问题。2018年自如甲醛房的问题被曝光在大众面前，到如今大众对长租公寓甲醛事件仍然心有余悸，而青客因为甲醛问题被投诉的新闻也并不在少数。

如何平衡好装修成本和公寓装修合规性问题，对于青客来说是想要实现盈利必须要迈出的一步。

2.性价比牌难打

青客，正如其名字一样，做年轻人的生意。青客主要面对的群体是刚步入社会，事业正处于初期阶段，收入较低的年轻人。

“月租低于2000元的长租公寓NO.1”是青客自身标榜的标签。青客招股书中披露，青客平均税前月租金仅为1149元，和蛋壳平均每月每个房间收入为2155元，性价比确实较为吸引租客。根据艾媒咨询的数据，无论是以什么形式来租房，对于大多公寓的受众群体而言普遍能接受的月租价格在1500-2000元的阶段，能够接受3000元以上的月租公寓者小于4%。

但要注意到的是青客更倾向于位置比较偏远便宜的房源，而且这样的定位使青客对于装修成本的投入加大。青客招股书中透露，其每间房的装修成本为1.47万元；而蛋壳披露出来的数据显示，其每间房装修成本为1.04万元左右。

还有青客推行的“N+1”模式，也面临着监管难题。2019年7月北京地区对租房租赁方面明确规定了，应当要以原规划设计来作为最小的租出单位，不能对房屋内部结构进行分割租出，对“N+1”模式亮红灯。而上海地区虽仍然认可“N+1”模式，但是也对其进行更加严格的规定，单套住房客厅的使用面积不能小于12平方米，仅可隔断一间房间租出，且需要按照相关政策进行报备。

这样一来青客可租出的单位减少，收入自然会受到影响，而青客是否能一如既往的保证性价比变得难说。

（编辑：ASP站长网）